违法出让国有土地案
2004年底,某房地产开发公司欲在某市修建龙星花园用于写字楼开发。2005年该房地产公司与该市市政府签订了一份协议,协议约定龙星花园建成后,一至二层楼房作为综合治理办公室由市政府使用,期限30年。在该房地产公司未缴纳土地使用出让金的情形下,市政府就以协议的方式把土地出让给该房地产公司用于写字楼开发。开发后该房地产公司将全部楼房出售,市政府认为该公司违反协议约定,要求法院确认该公司出售一至二层楼房的合同无效。
关键词解析
土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并与土地使用者签订出让合同,由土地使用者在签订出让合同后60天内支付全部出让金的行为。
《土地管理法》第54条规定:“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。”那么要如何出让?《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌出让方式出让”,可见,国有土地使用权在出让方式上对于经营性用地作出了强制性规定,要求必须采用“招标、拍卖或者挂牌”的出让方式进行。
本案中,房地产公司使用国有土地用于写字楼开发属于商业用地,依法应由政府以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。该政府与房地产公司以协议的方式出让国有土地本身就违反了法律的强行性规定,属于违法出让国有土地行为。市政府主张使用一、二层楼房没有合法依据,法院不应支持。而且,该房地产公司在未缴纳土地出让金的情况下就获得了国有土地使用权,属于违反国有土地有偿使用制度的违法行为,应依法在限期未补交土地出让金。
土地使用者获得国有土地使用权分为两种:无偿取得和有偿取得,对于无偿取得只限于划拨土地的法定情形,其他的均需要以有偿方式取得。以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位,在缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地。如果以违法的方式获得土地使用权,那么相关责任人将会被追究法律责任,而对于非法占用的土地上的建筑物和其他设施也将会被限期拆除,或者被视为非法所得予以没收。因此,对于土地使用者可谓得不偿失。