违反土地用途管制制度案
老王1998年从红星服装厂退休以后回到了其所在的王家村,与刘某和张某欲合伙开办康丽服装公司。2000年老王和王家村村委会签订了一份《协议书》,约定使用王家村集体土地21亩,其中建设用地12亩,农用地9亩,使用期限20年。2003年村委会换届选举, 新一届村委会对康丽服装公司的用地协议产生质疑。根据《土地管理法》等法律规定,我国实行土地用途管制制度,根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。其中涉及农用地转为建设用地的,必须办理农用地转用审批手续。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地转为建设用地。本案中,康丽服装公司使用王家村集体土地中的农用地,未办理农用地转用审批手续,存在不合法情形。
【关键词解析】
土地用途管制制度,是指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展,通过编制土地利用总体规划划定土地利用区、确定土地使用条件,并要求土地所有者和使用者严格按照 国家确定的用途利用土地的制度。
《土地管理法》明确规定,我国实行土地用途管制制度,根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。对三大类用地的基本方针是:对耕地实行特殊保护(如划定基本农田保护区、实行严格的农用地转用审批制度)和严格控制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,国家编制土地利用总体规划。
土地利用总体规划是实行土地用途管制制度的起点,土地主管部门经过必要的调查研究,以科学的规律规划土地用途,即对土地用途进行分区(比如商业区、工业区、旅游区等),在大分区的基础 上再划分小的区或块。有关地块的土地所有者、使用者必须按相应土地限定的用途使用土地。
涉及农用地转为建设用地的,必须进行农用地转用审批。根据建设项目的具体内容和土地利用总体规划,农用地转用审批分别由省级(直辖市、自治区)人民政府和国务院批准。
本案中,康丽服装公司使用王家村集体土地中的农用地,依据我国法律规定就必须要办理农用地转用审批手续,在获得批准后向所在县人民政府申请核发《集体土地使用权证》,方可使用这9 亩农用地。康丽服装公司仅与村委会签订协议就使用农用地进行企业建设的行为属于违法行为,该协议属于无效协议,康丽服装公司土地使用权得不到法律保护,应限期拆除违法建筑,恢复耕种。
作为土地使用者在使用集体耕地时,若要避免在使用土地过程中产生一些不必要的麻烦,了解该土地的用途是前提。因为我国法律对使用不同用途的集体土地有不同的规定。除乡镇企业外的任何土地使用者使用农民集体所有的农用地,必须依法办理农用地转用和征收审批,将集体所有的土地征为国有,再通过“招、拍、挂”方式取得国有土地使用权后方可进行项目建设。如果使用集体建设用地,可以直接通过集体组织主持的“招、拍、挂”方式或者直接签订协议方式取得集体建设用地使用权。