一起出租承包地引发的纠纷

　　

　　【案情简介】

　　石家庄市藁城区的李某，孩子大学毕业后到北京打拼，后在北京结婚定居，2015年李某家添了一个大胖孙子，老两口随孩子到北京居住，于是便将自己承包地租给了同村的王某。双方签了一个协议，约定将自己的4.5亩承包地交由王某耕种，每年王某给李某口粮钱1500元。2017年春节老两口回家探亲时，发现王某在自己临道的部分承包地上，盖起来饭店和一些门面房，自己做起了餐饮，还将一些门面房进行了出租。于是便找王某交涉，但王某称，我没有少给你一分钱的租金，我做什么，你无权干涉。

　　李某想问：这事应该怎么办？

　　【律师解答】

　　关于李某的问题，从以下四个方面来分析：

　　1、双方协议的效力问题：

　　该协议的签约主体具有完全民事行为能力，意思表示真实，没有欺诈、胁迫的情况，内容也不违反法律规定，该协议是合法有效的。

　　2、王某的行为是否构成违约：

　　据李某说，协议约定该地块由王某耕种。合同已经约定了地块的用途是耕种，也就是说用于农业用途。王某在该地块建起了饭店和门面房，已经改变了土地的用途，王某的行为违反了双方的约定， 已经构成违约。

　　需要说明的是，王某的行为也已经违反了法律的强行性规定。根据我国的土地管理法，我国实行土地用途管制制度，国家为了保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划来确定土地使用条件。并要求土地的所有者和使用者严格按照确定的土地用途利用土地。按照土地用途可以将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。对这三类地的基本方针是：对耕地实行特殊保护，严格控制农用地转为建设用地。涉及农用地转为建设用地的，必须经过农用地转用审批手续。审批的机关是省级以上人民政府。这主要是保证大家的米袋子和菜篮子，保证大家有饭吃。民以食为天，特别我国人口多、耕地少，实行土地用途的管制是非常必要的。

　　本案中，李某将土地出租给王某，实际上是一个土地流转的协议。在我们农村的土地流转的方式有很多种，比如：转让、转包、互换、入股、出租等，但不管采用哪种流转方式，都应当坚持“三不原则”，即：不得改变土地权属、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益。这在国家农村改革的相关文件中有明确规定。王某未经审批在李某的耕地上进行了建设，改变了土地用途，因而也是一种严重违法行为，如果数量大的话，还可能会构成破坏农用地的刑事犯罪。该行为不但违约而且违法。

　　3、李某能否解除合同：

　　鉴于王某的行为不但违约而且违法，李某完全可以解除双方的合同并要求王某回复土地原状。

　　4、李某的具体救济途径：

　　（1）与王某协商解决；（2）请村委会出面进行调解和干预；（3）在协商和调解无效的情况下，李某可依据合同法第94条的相关规定直接向对方发出解除合同的通知，如果对方对解除合同有异议，可以向人民法院提起诉讼要求确认解除合同的效力；（4）同时李某还可以针对王某的违法行为向国土部门提出举报和控告，要求政府主管部门对王某的违法行为进行处理，以维护自己的合法权益。